最新美國房地產投資消息! USA Real Estate Info.

2011年房產新氣象?

新年將至，明年房產的表現將會如何呢? 眾所皆知房產市場是綜合需求 (demand) 、供應 (supply) 及消費者可承擔能力 (affordability) 三個重要因素而刻畫出不同的市場表現；明年影響房產市場關鍵性問題，仍盤旋在以下幾點:

房貸利率上升

房產貸款利率維持在歷史性低水平巳經有一段時間了，在無可避免的情況下必須會回升。正常的房產市道，房產價格和貸款利率的關係便如同坐蹺蹺板：當貸款利率上漲時，房產價格便受壓力而下調。例如: 買家持有$100,000的頭款買房子，他每月是可以負擔供款 $2,000，按照三十年4.5%固定貸款利率，他便可以合格得到 $400,000的貸款額。換言之，他的房產購買力是在 $500,000水平。倘若，三十年固定貸款利率上升到6%，他每月可以負擔的供款依然是 $2,000，那麼他便只可以申請 $335,000的貸款額，可選購的房屋價格便要降至 $435,000。若然市場沒有其他利好因素，那麼房產貸款利率上升對市場必會造成某程度的傷害。據全國地產商協會 (National Association of Realtor) 預測，房產貸款利率已經到了底部，三十年的固定抵押利率在明年底將會在4.9%平均水平。

困厄房產泛濫 

在2011年，房產貸款正設置浮動貸款利率 (Adjustable Rate Mortgage) 的業主 ，亦會因為利率向上調整而有隱憂。那一群業主是誰？他們是在2001年設置10年固定貸款者， 2004年設置7年固定貸款者，2006年設置5年固定貸款者及2008年設置3 年固定貸款者。若然浮動貸款利率向上調整，恐怕會有更多業主會面臨財政問題而要擠身於困厄房產的行列。亦有投機者，即使能力可及，因為考慮到短期內無利可圖，便寧可捨棄房子及個人良好的信用紀錄，讓困厄房產數量持續增加。

收緊借貸政策

若然財政機構關持續加強他們的借貸標準，例如：要求更高的信用評分、更好的信用報告、更大的頭款額、更高的手續費用、更高的保險費用和提高貸款審批合格標準等等；這只會進一步限制購買房產的人數，勢必削弱房屋在市場被消化的時間。

2011年會否是個好年頭?

據各方面資料分析，加州失業率相信將繼續超出國家總體，現時全美國失業率在9.8%，加州失業率是12.4%。住宅建設將繼續在未來兩年增長，但其他類型房產建設則未被看好。加州的房產市道在銷售數量與中價表現都預測會稍為增加 (請參看圖表) 。但2011年必然是買家的好年頭！他們有利好消息是房產價格受市場調整後，再次變得可負擔了，美國夢再不是遙不可及！手握現金買家者更居有利位置，可以趁低吸納。美國人上了昂貴的一課，明白及接受理性地投資的重要，更懂得為自己及家庭計劃未來。

在此祝大家有順利的來年。

2011 年加州地產商協會預測

- 加州的房產市道在銷售數量與中價表現都會稍為增加

	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
獨立二手房屋(000s)	625.0	477.5	346.9	439.8	546.5	492.0	502.0
% 改變	0.03%	-23.6%	-27.3%	26.8%	24.3%	-10.0%	2.0%
中價 ($000s)	$522.7	$556.4	$560.3	$346.4	$275.0	$306.5	$312.5
% 改變	16.0%	6.5%	0.7%	- 38.2%	-20.6%	11.5%	2.0%
30年固定利率	5.9%	6.4%	6.3%	6.0%	5.1%	4.7%	5.1%
1年浮動利率	4.5%	5.5%	5.6%	5.2%	4.7%	3.9%	4.1%

Source: CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®

年近”稅“晚

我最近跟一位會計師朋友閒聊，在2010年未結束前，若然要少付一點稅，有什麼準備功夫需要做呢？他火速地給了我幾個提議，並可以跟大家分享：

聯邦稅務局條例 1.263(a)-4(f)

聯邦稅務局條例 1.263(a)-4(f) 允許現金依據納稅人 (cash-basis taxpayers) 事先預付12個月的合格費用，而聯邦稅務局是不能夠挑戰、調整或者變動這相關條例。而需要留意的重點有：這12個月的合格費用只限於2011年的開支；而所謂合格的費用是包括企業車、辦公室和機械的租賃付款，或商業事務和醫療事故保險等。

例一：甲方是現金依據納稅人，他每月償付辦公室租金$1,500; 他在十二月份預繳$18,000，在本年的稅務上，他便可以扣除$18,000的支出。例二: 乙方在十二月最後一天寄出預繳來年的租金$20,000，但他的房東卻在2011年一月五日才接到這筆款項，那麼乙方便在本年的稅務上，扣除了$20,000，而房東卻在2011年的稅務上才報告這份收入。怎麼證明您在十二月三十一日前郵寄了預繳？相信掛號信收據顯示的日期是最好的證明罷！

暫停入息來源

想要今年繳納較少的稅？那麼，在十二月三十一日前，暫停送賬單到顧客或客戶手中，便可減少今年的收入了。我認識一位醫生朋友，他往常每週發賬單給他的病人和保險公司；但在十二月期間，他不發票據，並積累十二月所有賬單直至明年一月第一個星期才發出。而他每年都會用同樣的方法去推遲繳納稅。

投資在商業配件

總統奧巴馬在九月二十七日簽署了小企業工作行動 (Small Business Jobs Act) 為法律，法案大致內容是復原了在2010年50% 折舊獎金 (depreciation bonus) 、在2010年及2011年小企業在Section 179的支出水平提升到 $500,000，并且逐步淘汰限數額到二百萬。此舉是鼓勵小企業購買新的設備而減輕付稅。合格的項目包括裝置設備、計算機、電腦、書桌和椅子等等。

支付孩子作事務工作報酬

早幾個月前，有朋友也建議我支付十八歲以下的孩子作童工。好處是父母支付的薪金，父母可以作扣稅用途；再者，如果您操作的生意事務是獨資或有限公司(LLC)唯一成員，那您支付給年齡十八歲之下的W-2薪金，是豁免工資稅 (payroll taxes) 的。

那孩子要繳納稅嗎？若然薪金在$5,700內，孩子能使用2011年件標準扣除途逕減稅。

若今年$5,700不足夠父母扣稅目標的話，父母還可以貢獻$5,000到孩子IRA減稅戶口。那$5,000也是免徵稅的。舉例: 我的孩子十歲，她當然是沒有其他勞動收入，我在年期間支付她 $10,700的合理市場薪金，她實際上也完成所有小差事。 由於我的稅級在40%，我扣除$10,700後口袋裡便多剩 $4,280，女兒$10,700的收入是支付「零」稅項。

我略略一算，若然做妥以上朋友及會計師的提議，我今年度便可省回一筆可觀之數了。

***以上提議只可作參考。每個人的情況不同﹐您必須與註冊會計師從詳計議﹐ 便萬無一失。***

樓市漫談 - 2010年9月份三藩市灣區房產

九月份灣區房產銷售量創十九年第二低位

灣區房產銷售量在九月份普偏表現疲弱，成交量下降27% - 低於一貫水平，即使歷史超低的房產抵押利率，也不能對房產市道起太大的刺激作用。主要原因除了借貸困難，高額房產貸款更不堪外，相信大部份有實力買家，對就業前景及銀行房產抵押壞帳的不明朗而有所焦慮，因此他們都抱審慎觀望態度才入市。雖然銷售量不理想，但有幸是多個地區的中間售價比去年同期是有增長的，平均增長幅度約8%。表現最好的是Contra Costa, Marin 及Santa Clara 縣，而Napa 及San Francisco 中間售價比去年同期反而有輕微下調的現象。

困厄房產 (Foreclosure resale) 在現時灣區市場仍然是被受追捧。困厄房產買賣交易的高峰期在2009年二月佔市場52%，在本年九月這類型樓房交易亦佔27.9%，比八月份稍有增加；過去十五年平均數據，困厄物產買賣交易只佔市場8%。

上月投資者表現不俗，成交個案佔灣區市場18.8%。在公眾紀錄發現付現金而不用房產抵押的買家，佔上月銷售25.5%; 過去十年付現金而不用房產抵押的買家平均佔市場只有11.7%。

市場報告

三藩巿灣區本年九月份成交概況

	成交量			中間價
所有樓房	九月-09‘	九月-10’	% 改變	九月-09‘	九月-10’	% 改變
Alameda	1,681	1,226	-27.10%	$358,000	$371,000	3.60%
Contra Costa	1,607	1,323	-17.70%	$262,000	$289,500	10.50%
Marin	223	216	-3.10%	$636,000	$702,500	10.50%
Napa	114	118	3.50%	$360,000	$337,000	-6.40%
Santa Clara	1,907	1,477	-22.50%	$450,000	$500,000	11.10%
San Francisco	536	442	-17.50%	$650,000	$620,000	-4.60%
San Mateo	624	517	-17.10%	$570,000	$571,500	0.30%
Solano	678	543	-19.90%	$199,000	$205,000	3.00%
Sonoma	509	472	-7.30%	$320,000	$332,000	3.80%
整個三藩巿灣區	7,879	6,334	-19.60%	$365,000	$395,000	8.20%

** 所有樓房包括新樓房，二手樓房轉售及公寓住宅

** 資料來源: MDA DataQuick Information Systems

中國人申請美國投資移民不斷升溫，牽動了本地豪宅市場

自1990年美國頒佈投資移民法規時，當時的客戶大多來自韓國和日本，隨後也有不少客戶來自中國台灣和香港地區。近幾年來，來自中國大陸特別是沿海一帶的移民投資者非常踴躍。而這回中國掀起向歐美澳等國移民的熱潮，與上世紀六七十年代的偷渡潮和八九十年代的留學潮不同，這一波移民潮以新富階層和知識精英為主。全球性的金融危機推助了中國富人赴美投資的浪潮 ---- 美國企業大多面臨資金匱乏的問題， 政府希望吸引更多的國外資金來刺激美國經濟的發展，並幫助舒緩失業率居高不下的狀況。

新富階層移民的原因固然複雜，但歸根結柢是對國內沒有信心。大家目睹中國國家正在發展強大的同時，社會卻存在尖銳的矛盾: 官民對立、貧富分化、社會不公、司法未建全、問題食品層出不窮，環境污染無日無之等。在這種危機四伏的社會環境，如何讓人有最起碼的安全感呢？ 曾經有位中國大陸的朋友便這樣說：「2009年年中，金融危機還在延續，而當時國內的政策走向也看不清楚，我選擇這條路主要有三個原因：一、國內的投資環境不好，你想投的他不讓，他讓投的不掙錢；二、各種稅費太高；三、現在貧富差距這麼大，說不定哪天又要均貧富，那就太沒有安全感了。」。要萬水千山跑來從新適應新的生活，又何止三個理由 ? 移民首要理由：子女教育

EB-5經濟特區項目的投資金額只需50萬美元，相對來說不算高。有人算過賬，與其送子女去美國留學，還不如選擇移民，中小學免費，一個孩子從初中到大學的費用正好可以抵消移民的費用。此外，移民得到的好處更多。移民比留學生更易上美國名牌大學。中國人歷來重視教育，而美國的教育世界領先，全世界100所名校中約有50所來自美國；有了移民身份，上名牌大學SAT 1000分以上即可，而國際學生需要SAT 1500分。 同時，奧巴馬政府去年宣佈EB-5經濟特區項目延長三年，使得美國這個優勢得以延續。

移民關鍵理由在尋找安全感

除了子女教育，引發移民決心的更主要原因還是國內投資環境的變化。而中國社會對財富「原罪」的追問以及不時引發的「仇富」心態也讓他們常常找不到安全感。

申請審批速度快

再者，美國投資移民項目還有一優勢，就是申請審批速度快。移民公司說，公司有客戶在提交申請表格後的19天獲批准；到獲移民簽證前後總共花的時間不到3個月。「申請時間平均來說從提交申請表格到獲得移民簽證和及時去登陸美國取綠卡，只不過5個月左右。相對於移民加拿大，美國就快得多了。」隨著美國移民當局更改郵寄檔案為電子提交、存檔後，審批速度越來越快。

移民追求新的生活方式

要到廣東工作，才掛念著美國的籃色天空。國內灰灰的天空與嘈雜的車聲人聲，叫人自然更嚮往休閒式的生活－沒有尾氣污染，沒有太多的高樓大廈，也沒有擁擠的人群。「我們這代人總被教育要為國家、為社會做貢獻。小時候家裡很窮，學生時代被沉重的功課壓得抬不起頭，工作後要看領導臉色，自己做企業後天天繃著 一根弦，要為底下的幾百號員工負責，也要跟工商稅務、客戶吃飯喝酒打關係﹐。錢是掙到了一些，但卻是以身體健康換來的代價。」。

我覺得中國富人赴美投資的浪潮和他們觀念的一些轉變有關係，尤其現在富二代起來之後。他們更多的會考慮到另一種生活方式的轉變，更加追求生活質素，不想像以前那麼忙忙碌碌的去生活，他們開始追求一種和諧的生活節奏。

2010 年大西雅圖的房產市情

儘管房產價位是五年來的新低，而房產貸款利率也在五十年來的低位，銷售量仍是持續下降；這可能是政府的免稅優惠告終，經濟沒有利好消息，可買亦可不買的買家，都抱著審時度勢的觀望態度才入市。

在市場放盤的房產數量可不少，但有三種現象出現，一) 有大批存貨退出市場：相信是知難而退的賣主知道他們錯過了獲利的機會，意識到這並非是出售房產的好時機。二) 有相當數量的存貨積聚：市場上有許多需要銀行批準的「短售」物業 (Short sale) 和需要相當工序的陳舊房產仍未被市場消化，當然也有倔強賣主不願意降價而死守著不切實際的價格。三) 大西雅圖的困厄房產 (Distressed property) 和由銀行擁有的房產推出市面的數量比去年有上升趨勢，相信今年的冬季也是大西雅圖房產的寒冬。

在2009年4月和2010年3月之間，新建房產比轉售房產價格高約20%，但起點在2010年4月開始，新建房產價格有顯著收縮，在本年7月價格下落與轉售房產價格只有6%差額。最主要原因是建築商採取「迅速調整戰略」。此外，便宜購入由銀行擁有的土地、低材料、低人工成本、低利息等等，新建房產便成為近日不高價的產品。

2011 年以後的預景

房產價格由峰頂水平下降到合理建議水平，但相信還有5%-15%下調空間。這一倘信貸海瀟令購房者體會到房產投資並不是康莊至富的發財大道，今天的購房者們都比昔日小心審慎。另外，近西雅圖及Bellevue這兩個金融核心地段，房價會比大西雅圖週邊城市穩健，這個趨向會持續一段長時間。

購房良機

在持續缺乏信心的經濟下，價格仍然可能會下落10%-15% 。今天叫「購房良機」是有點強差人意。然而， 2010下半年實在又是購房者最佳的投資機會，價格在大西雅圖盤旋於2005年價位水平，利率是難以相信的低點，市場存貨高并且那裡沒有很多買家與您競爭。總之，當前機會是好事，如果您有耐心，您可以慢慢地搜購理想的房產及價格。

樓市漫談 - 三藩巿灣區

房產一般的旺季多在夏天，因此夏天的市道最令人觸目，今年夏季的市道好壞參半，不是外傳那般差勁。三藩巿灣區整體來說，在七月份的成交量與去年同期相比是有下滑迹象﹔ 但反觀中位價與去年同期比較，三藩巿灣區九個縣都是有增無減，而這增幅已是經過了連月起跌的調整。三藩巿灣區本年七月樓房中位價是2007年同期的39.5%，2007年七月三藩巿灣區樓房中位價是$665,000，而在信貸危機爆發後，中位價於2009年三月份是在$290,000的低迷水平。照現時狀態分析，三藩巿灣區樓房價格已離開谷底。至於反彈期，可能還要靜待一段時間。

雖然整體成交量強差人意，但七月份高檔 (high-end) 樓房交易檔案有明顯增加，成交價高於$500,000佔市場39.8%，成交價高於$800,000佔18.0%。若然大額房屋借貸或浮動利率計劃可以寬鬆點，高檔樓房甚至乎豪宅市場，成績定必不止於此。據MDA DataQuick資料顯示，在本年七月份，超過$417,000的大額購買房產借貸，佔市場的購買房產總借貸 (purchase lending) 36%。無論跟本年六月份比較，或去年七月份同期相比，都有上升趨向﹔ 若然跟去年一月比較，增長更為明顯。去年一月份，三藩巿灣區的大額購買房產借貸，佔購買房產總借貸只有17.1%。在2007年八月份信貸危機未爆發前，三藩巿灣區的大額購買房產借貸是佔市場六成。

至於豪宅市場，有另類實力買家追捧，外國買家及現金付款的買家在本年增加不少。單以三藩巿灣區其中一個豪宅區Hillsborough 為例，在過去六個月，成交檔案有近八十宗，成交價格由一百多萬至近七百萬元，有半數交易由價錢落實至成交過戶不用三十天便完成，總括大半數在三十天多便完成整個交易程序，若然要巨額借貸的話，交易程序最少需要四十五天。

三藩巿灣區房產炒作(home flipping) 平靜了一段日子，最近亦漸漸活躍過來。在本年七月份，市場的樓房交易，有2.6%的樓房是作炒賣，意思是炒家買了樓房後的六個月內馬上轉讓。與去年同期，這類成交的樓房只佔市場1.7%。當然，三藩巿灣區不是每一個地區都可以被炒作的，像七月份三藩市這類交易的樓房就只有0.9%﹔而Napa County，這類的樓房交易便佔市場4.3%。

部份有實力的買家仍然在估計市場路向，抱冷靜觀望的態度搜尋降價指標。他們多對困厄房產特別有興趣。困厄房產 (Foreclosure resales) 在現時市場仍然是被受追捧的寵兒。困厄房產買賣交易的高峰期在2009年二月佔市場52%，在本年七月這類型樓房交易亦佔26.1%﹔ 過去十五年平均數據，困厄物產買賣交易只佔市場8%。

市場報告

三藩巿灣區本年七月份成交概況

成交量			中位價
所有樓房	七月-09	七月-10	% 改變	七月-09	七月-10	% 改變
Alameda	1780	1369	-23.10%	$340,000	$381,000	12.10%
Contra Costa	1,888	1,454	-23.00%	$261,000	$295,000	13.00%
Marin	265	224	-15.50%	$650,000	$715,000	10.00%
Napa	134	116	-13.40%	$342,500	$365,000	6.60%
Santa Clara	2,199	1,595	-27.50%	$490,000	$534,000	9.00%
San Francisco	543	452	-16.80%	$642,426	$676,500	5.30%
San Mateo	692	554	-19.90%	$574,750	$605,000	5.30%
Solano	715	562	-21.40%	$200,000	$209,000	4.50%
Sonoma	555	447	-19.50%	$328,000	$330,000	0.60%
Bay Area   整個三藩巿灣區	8,771	6,773	-22.80%	$395,000	$402,000	1.80%

** 所有樓房包括新樓房，二手樓房轉售及公寓住宅

** 資料來源: MDA DataQuick Information Systems

怎樣稱得上最理想居住的城市？

主流權威金錢雜誌 ( Money Magazine) 每一年都會選舉一百個城市為最理想居住的城市。華盛頓州成績不俗，2010年Bellevue市名列前矛排名第四，去年2009年Mukilteo、Sammamish 及Newcastle 市也榜上有名，分別排名榜首位於第十位，第十二及第十七位。  

最理想居住的城市的準則如何呢？金錢雜誌每年按照全美國各大小城市的資料、每個家庭的每年入息中位數、近年當地工作職位增長率、房屋銷售中位價、學校測驗分數與州平均成績、罪案率、十五哩內所提供的餐廳、全年最高及最低氣温、及市民年齡中位數等等來作出比較與評估。  

金錢雜誌之所以把Bellevue市列為本年最理想居住的城市，對Bellevue市理性的分析：「Bellevue市的失業率比大西雅圖其他地區為低。這要歸功於微軟、T-Mobile、Verizon及Expedia等企業造就了不少職位。與此同時，Bellevue市族裔多元化，有著近四分一人口是亞裔，三分一人口是外地出生，而Bellevue市多間中學老是位居全國榜首，令人觸目。」。 

去年最理想居住的城市Mukilteo，註音為 muck-ill-tee-oh，名字意思是「最佳的露營地方」。這一個美麗如晝的海邊城市，位於西雅圖市以北，它的家庭每年入息中位數是高企於 $107,097，因 Mukilteo 亦接近西雅圖多完化的工作市埸，包括高薪的高科技行業、航空航天業、零售業先驅Amazon 及 Drugstore.com。 當地工作職位由2000至2008年增長率高達25.67%。論房屋價格，都是於低位水平，而當地有一流學校，地稅偏低，交通有公路 I-5、I-405，及連接Whidbey Island的Clinton市渡船。當地罪案率偏低，氣候適中，最佳的居住地方不是莫過於此罷！每年的九月，有燈塔喜慶節日、巡遊、藝術品、手工藝、食物及煙火。今年的燈塔喜慶節日在十、十一及十二日舉行，有興趣人仕可參閱www.mukilteofestival.org。  

去年排行於第十二位的Sammamish，人口约三萬五千二佰人。 這個城市在1999才合法组成為獨立城市，市中心的商業區仍然在計劃階段。 Sammamish雖然房屋銷售中位價比較高，但它接近Bellevue及 Redmond的大城市，家庭每年入息中位數高達$137,137，當地工作職位由2000至2008年增長率高於32.19%。有Issaquah及Lake Washington兩個優質校區，居民稱讚完善的教育，區內的公園及鄰湖，青少年的户外活動可以說是無一或缺。要外出晚宴? 十五哩內便有4,468間餐廳可供選擇。  

至於人口只有九仟八佰人的Newcastle在去年排行全國第十七位，擠身為最理想居住的居住地方之一。Newcastle 在1869年是煤礦中心，於1994年合法组成獨立城市，家庭每年中位數入息高達$115,727，當地工作職位由2000至2008年增長率高於26.02%，交通網方便，有公路I-90、I-405，距離西雅圖國際機埸(SeaTac International Airport)也只是九哩，對於在Bellevue、Renton的737飛機廠及Redmond微軟工作的人就方便不過。Newcastle有它最著名的高爾夫俱樂部，內有兩個十八洞的埸地及四萬四千平方呎的俱樂部。這城市麻雀雖小，但設備完善。市府每年贊助在Lake Boren公園舉行夏日音樂會、月光電影及每年九月舉行的城市日。論樓價，Newcastle中位價現時是處於低位，要選擇新樓盤嗎？您可以由四十萬元起至到六佰萬元的豪宅中挑選。  

以上的資料，正好為找尋最理想居住的地方的買家作一参考。

大西雅圖晴空萬里，地產市道未見明朗.

大半年已過去了，大西雅圖的房產市道仍未見明朗，依然有點反覆。King County極南及極北的城市，困厄房產在市面出售的數量越見增加，這是意料之內的事。南部Puyallup的郵區98375是King County 、Snohomish County 及Pierce County 的重災區，接近半數 (48%) 上市的獨立房屋是短售 (short sale) 或銀主盤 (bank-owned) 。北部Snohomish ，以Marysville 郵區98270為首要困厄房產的災區，市面有近40%上市房產是短售 (short sale) 或銀主盤 (bank-owned) 。而King County，以南面區份亦告急，Federal Way郵區98023及 98003、Lakeland郵區98001、 Pacific 郵區98047及 East Hill-Meridian郵區98031，均有超過40%上市物業是短售 (short sale) 或銀主盤 (bank-owned) 。現階段出售的困厄房產以短售 (short sale) 佔大多數。

六月份華州的房地產業績如何呢？獨立房屋及公寓住宅正在成交個案與去年同期比較，雖然下跌28%，但與本年五月相比，卻增加了5.8%。而完成交易的個案與去年同期比較，亦增加了12%﹔ 與本年五月相比，上升了8.9%。至於中位價與去年同期比較，下降了7%，稍有驚喜的是Cowlitz County、Grays Harbor County、Lewis County及Pacific County價格比去年略為回升。

近日偏低的房屋貸款利率未能有力地刺擊本地房產市道，相信是因為全球整體經濟氣侯、失業問題、申請房屋貸款困難、投機者離場及波動的股票市場。現階段大西雅圖仍然是買家的市場。

向物業管理團隊致敬

有朋友問我，我們物業管理部門，是否允許租客一星期七天，而每天可以二十四小時給我們電話作緊急通告，我回答說: 「這是理所當然的！」但按自己的經驗，我不介意真實的緊急叫命，反而一些虛假的所謂急事便要知道怎樣去應對。像上一個月某天零晨一時許，一位房客來電，說她回家時被賊人把手袋搶去，她的財物包括租住單位的門鑰匙也沒有了。「那麼你報警了嗎？」她說沒有。「那我有什麼可以幫得上？」她說：「你明早送我一條門鑰匙罷！」我開始解釋租約條款上我們要收費五十元或有權聘用鎖匠，而鎖匠的費用是由房客支付的。「你們太不近人情了，我剛被賊人打劫，現在你又來了！」跟任何人動氣也是沒有意思的，我只促請她向警方報案，另外為了她人生安全，我們會派鎖匠換上新鎖，「賊人有你的門鑰匙和証件，太危險了，鎖匠換上新鎖後，我可以跟你房東商量減少部份費用，我只需要一份警方報案後的報告。」她怒氣沖沖地掛了線。事發後兩天，跟進的同事都聯絡不上她，直到第三天，她母親在家裹接到我們的電話：「沒問題了，她在洗衣機裹找到她的門鑰匙。」

成功的物業管理部門，除了熱線電話求助和資詢外，其他配套都很重要。像以上的例子，我們跟進房客事務的同事們，每天就要很有能耐地去解決事無大小的問題，「索菲婭太太，這個星期我們可以派人作暖爐保養檢查嗎？…..呀，不太方便，那下星期怎麼樣？」他們每天的耐力，令我很感激，所謂一百件小事便會變成一件無可挽救的大事，沒有他們便沒有物業管理部。

另外，任何生意，在數目方面要分明，物業管理也不例外，會計的職位是不容有失，除了普通的出納事務外，每一個月跟持牌人溝通也是非常重要，那一伙房客欠租、那一伙房客約滿，持牌人都要瞭如指掌，好讓跟客人更進事務。每一天都看見我們的會計在團團轉，心內有無言感激。

另外物業管理部兩大靈魂，可算是維修工程團隊及租務團隊。有沒有發覺旁晚、週末或節日是特別多出人意表的意外？就是剛過去的週六，便有一宗排氣裝置鬆脫懸空及一宗浴室洩水事件，可幸有合拍的

維修伙伴，把問題一一解決。最後要感謝租務團隊的努力，他們不厭其煩地為每宗租務默默工作：由出租廣告、招收房客申請表、預備租約、跟房客作搬遷前檢查等等，他們都很專業地幹。本著公司以客為本的宗旨，大家都有同樣的共識：「不是單要把房子出租，而是要把房子租給一伙好房客！」我內心怎會不知道，為了這一句話，他們便是無怨地多加幾陪的辛勞？

經濟衰退，值得欣喜?

最近有一回在評論區上討論「經濟不景氣」的問題，參加評論的朋友，都不約而同地分享在過去三年內的日子，生活在經濟不景氣候下的體驗。還記得操控討論的主持人很有層次地引導大家，去發掘並欣賞經濟衰退帶來另類良好的影響，得出的結論果然令大家有以下的驚喜:

一)  這一回經濟衰退，不單是直擊金融業與房產業;不單是發生在美國本土和華爾街；它不再只是喚醒我們的鬧鐘，對很多人來說，它是一盤冰冷的水向著他們的頭倒下來。大家在這一劫後都知道安守本份的重要，不會太過奢望不勞而獲的投機機會。

二)  最近消費報告指出美國人的儲蓄是有增無減，而美國人亦開始小心翼翼地處理及監管他們的退休戶ロ。

三)  這個儲蓄觀念也反映在年青一輩上。最近有統計報告指出，近29%美國的八十後青年願意先把積蓄存放在銀行，有近27%的青年願意先把手頭有的錢去還欠債，接近20%預備把儲蓄留待日後買房子，接近16%計劃把積蓄投資在退休計劃的產品上，只有8% 左右的八十後青年會計劃投資在華爾街的股票上。

四)  對有實力的買家來說，現在是購物的最佳時間，像有一位朋友便用零利息貸款的優惠購買了一部新汽車，有朋友利用 $8000稅收減免買了一個新的家；為了刺激市道，到處也有優惠，希望誘使新顧客光顧。 

五)  另外，房產市道也充滿了低價促銷的貨源，為不少投資人仕創造另一個良好機會。

六)  雖然有很多生意倒下來，但亦有失去工作的人跑出來創業，未來幾年後市情定必有一番新景象。

七)  無論油價、衣物、日用品及食品，價格在這幾年頭裏都顯著下降，對一眾消費者來說，都是最好的消息。

八)  金融業與房產業的操作，漸漸可以整頓調息，像加州和華州的借貸經紀，現在需要在本年內考取全國借貸經紀執照，令借貸行業可以更專業化。與此同時，借貸的程序在近年是煩複了，但煩複的程序只是為消費者增加借貸方面費用和產品的透明度，得益的終歸也是消費者。

經過了這回經濟不景氣的經驗，很多人都明白世情是沒有必然的道理，平靜簡單的生活反而令人更響往：可以與家人一起快樂地吃一頓普通的晚餐，或者滿足於與父母或孩子相聚的時間，這種種已經可以令人感到萬分欣喜。