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2011房產市道深秋的變化

今年加州的氣溫在十月下旬還是暖烘烘時，西北氣候秋意已濃，樹木的顏色在紅橙黃綠中奇妙地變化，每一天外出工作便彷如走進了畫廊，欣賞著一幅又一幅的油畫。天氣在變，市情比天氣變化更大，有沒有留意到房產市道在深秋又起了什麼特變?

這幾年來，全國的房產市場狀況反反覆覆，華盛頓州也不例外。根據最近十月份銷售數據指出，房產待售的數量處於五個月新低，顯示存貨量減少了；而九月的房產交易數字有近五千宗，比去年同期增加了25%，特別在普捷灣地區 (Puget Sound region)更上升32%。儘管交易數字大幅增加，但房產中間價卻比去年同期下跌9%，即使跟今年六月比較也下跌了2.9%。

今年10月1日起2008年經濟刺激方案中設立的臨時「高額貸款」上限結束，新「高額貸款」措施以大西雅圖地區為例，單一房屋的借貸限額由567,500元下調至506,000元，而加州的三藩市灣區，單一房屋的「高額貸款」則由729,750下調到625,500。這永久措施對高價房產的銷售會造成少許打擊。

 至於租務市場方面，目前住宅房產租金水平正以年均5.17%上升，高於去年同期的4.72%。而今年租務市場新增約140萬名新租客，當中有部份正是房屋遭銀行收回或要急售的苦業主。新租客數字大幅增加，也吸引投資者投放資金至房產市場，帶來買氣。

為想要帶動房產市場加快復蘇步伐，參議院目前正建議推動一項方案，就是向在美投資房產市場達五十萬或以上的外國人發出一個特別簽證，讓他們可以憑著投資美國而得到美國居留權。然而這方案成功與否，現在實是言之過早了！

回到華盛頓州，今年中，議會通過一項有關取消回贖權通知 (Foreclosure notice)、名為「取消回贖權公平法案」的議案，並於今年七月中起生效。這個議案旨在改變目前取消回贖權的步驟，在新法案下，取消回贖權手續會在重組房貸 (loan modification)事宜進行期間不會被啟動，當業主被否決重組貸款後，業主的顧問或律師可以為當事人安排調解人(mediator)與貸款機構的決策人對話，務求確保貸款機構對待業主是公平公正的。在法案生效後，最新數據顯示，九月份西雅圖地區的取消回贖權通知(Foreclosure notice)數字降至2008年以來的新低，暫時未知是否單一受這法案影響，相信得多看幾個月才可以下定論了。

目前，華盛頓州的失業率為9.1%，以全國來說屬於中等水平。儘管如此，華州跟其他地方一樣，仍然面對大量經濟問題，尤其各地方政府都有赤字，加稅仍然沒法填補缺口，同時通脹上升，短期內一系列問題沒法解決。在多方不利因素影響下，房產市場短時間內難以回溫，相信市場和現在的天氣一樣，處於深秋狀態，至於何時等到房產市場的春天，真的得看環球金融市場何時復蘇了！

從「二八定律」選擇定位

1906年，意大利經濟學家帕累托‧維弗雷多 (Vilfredo Pareto) 創造了一條數學公式「二八定律」，去描寫他國家的貧富不均的現象，它的意思是：在任何東西中，少數 (兩成) 是重要的，而多數 (八成) 是瑣碎的，這條公式顯示著兩成的人支配著八成的財富。一個世紀後的今天，我們依然可以把這個「二八定律」應用於任何事情上，包括上至科學管理，下至物理世界，當然也少不了在房地產市場或其他銷售代理行業方面。

當初入門房產行業時，就有聽聞所謂「二八定律」，即是在十個投入房地產市場的經紀人，只有兩個可以在這行頭生存下去，而在這行頭裏，有兩成的經紀人是賺取著市場裏八成的佣金，而兩成客戶有機會為你提供了八成的收入。那時候我想，房地產經紀人不是一份容易的工作呀！但是，現在放眼宏觀，又豈止房地產經紀人的路是狹窄和崎嶇呢？其實只要投身在這個競爭激烈的社會，「二八定律」便會存在！只不過在銷售代理行業裏多是多勞多得的佣金制度，成績才會特別明顯。

若然兩成的人掌握世上八成的財富，那究竟怎樣去把自己定位，投入兩成的行列中呢？記得當訓練導師時，我喜歡學員做一個簡單的研究，便是請他們把身邊最親密的十位朋友的名字寫下來，然後選擇兩位是最成功與專業的人士，當然成功與專業的基本定義先決在於他們的入息與財富。很快地「二八定律」中兩成人的特質便呼之欲出：他們必定是正面的思考者、專注個人的事業、除了學歷外更重視經驗、有周詳的計劃、放眼未來、主動思考怎樣做才會有錢的目標、愛投資而不愛亂購物；還有他們會在問題中尋找答案，而不是在答案中自找問題；另外的是那兩成的人留意並把握機會，而不會讓機會輕輕溜走；他們是憑著成功的經驗辦事，可以不厭其煩地重複著做簡單的事、他們通常最受成功人士的影響，喜歡跟成功人一起；他們會願意改掉自己的缺點、會堅持正確的事情、愛爭氣、樂於接受鼓勵和给予别人讚美、勇於面對困難而不會逃避現實，努力把問題解決掉等等。

有了以上兩成的特質，只是明白事業戰爭中的一半路程，事實上，定位後我們不能只會沾沾自喜，因為這個信念的真正價值，是如何服務和結交不同群組的客戶，令我們把市場學上的「二八定律」發揮到極點。我們要有簡單但明確的規則，首先，多了解自己最重要的兩成客戶，若然願意投資在一些市場研究和好好整理一下資料就更好，雖然這個是蠻花時間的，但到最後整理出來的結果會令人驚喜。我愛了解自己的客戶及圍繞著他們的一堆問題，如果你不知道這是甚麼，該問一下了！我始終認為當代理行業是毋須強迫推銷，即使對自己沒有眼前利益，但只要可以為客戶帶來最多的收益，儘管幫他們一下吧。我常常會謹記，這是為客戶的，不要單單為了自己。

另外，保持那些兩成的客戶開心是很重要，有時候更可以直接的問，看看他們是否滿意你的服務，或者他們或他們的親友還有沒有需要你的地方。

再看看餘下的八成客戶，我的忠告是千萬別忽略這一堆八成的客戶。他們可能現時沒辦法帶來多少業務給你，但總有部份的是支持者。他們通常都意識到，對你的業務來說，他們並不是甚麼大客戶，如果你主動了解這些客戶的話，他們會更加感激你提供比較專業而又為他們度身訂造的服務。一點要謹記的是，他們有朋友的，你做得好的話，可以隨時帶來另一些「兩成客戶」給你。由另一個滿意你服務的客戶推薦的新客人，跟你跑去打廣告招攬生意、找贊助商、推銷以及公關來的新客人更有價值和質素。

房產經紀人的前途

首看美國人口繼績增長：2010年人口3.087億，比2000年已增長了9.7%，房產在本土需求只有增無減；2010年18 to 34歲人口也超過七千萬，低年齡人口向上攀爬也帶來新增住房需求的主力。房產中介屬於服務性中介組織的一種，房產經紀人在二手房交易中兼顧專家和營銷員的雙重身份，所起的作用是至關重要的。在美國二手房交易成熟的國家，合格優秀的房產經紀人支撐著整個中介行業的發展，85％以上的房產交易由房產經紀人操作完成。在美國，房產經紀人的地位可以和律師、醫生相媲美，成為高質素人才競相追捧的職業，有著較高的地位和薪酬。

適合這個行業嗎？

作房產經紀人是多勞多得佣金分成制，屬於高風險高回報的行業。如果你口才好、人緣好及態度好，房產經紀人也是不錯的選擇。房產經紀人可以說有彈性的工作時間，因為不是一份朝九晚五的工作，但也可以說是沒有彈性的工作時間，因為你最想休息時可能也是你客人最需要你的時候。

隨此以外，房產經紀人不單要努力工作，也要努力進修。實際上，房產經紀人與其它行業類似，如同律師醫生等，先由學習、考試、參加公司的培訓出來，房產經紀人隨後便靠自己繼續進修，研習本地城市房地產商協會、州及全國房地產商協會提供前尖的資訊與進修課程。

很多年輕人問我同樣的問題，我看來做什麼都一樣，首要有興趣，除之要認真做，用心做，耐心做，頭腦與行動靈活，那做什麼都會發光發熱的，至於成果如何，便要看自身的天賦和後天的努力了。

通過考試後

到你成功通過考試，忙碌的日子來臨了！記住我們是中間人，首先就得要有處事有餘的作風，談吐得宜，要用心聆聽客人素求。房產經紀人的工作很廣泛，但無論你是決定銷售住宅新盤、或住宅二手房、商用、住宅投資物業、生意買賣、甚至物業管理部的租賃服務，剛入行首要去走熟樓盤街道、查盤、會客、約客看房、復盤，專業點就是必須掌握第一手完整準確的資料，專業的房產知識，認真瞭解城市的樓市行情，瞭解周邊每個小區的戶型及房價。到客戶來看房子，腦子要有概念，第一時間推薦出最適合客戶的房子；遇上客人要放盤，事先做好功課，提出合理價格爭取出售代理權。基本上我們反正就是整天打電話、見客、覆電郵、上互聯網，及外出走動查看貨源。這個行業要做的，及要學的東西太多了！

房地產經紀人賺到錢的大有人在，我就是從一九八八年開始搞業務的，我同行中有很多都賺取了很多錢，但是也有很多連生活費都保障不了；能不能在這行業成功是靠百分之70的努力加百分之30的人際關係。話又說回來，就算你在這個行業中沒賺到錢，但是我保證你會在這個行業中學到不少東西，房地產經紀人確實是個很鍛鍊人的行業。

活在房產市道的循環週期

很多人都愛知道，房產市道真的會再興旺起來嗎？房產起跌的循環週期會有再來的一天嗎？最近看過一篇名為「房產存在著可預測的週期」的論文，那是近期閱讀的所有房地產文章中最深刻的一篇。或許我們遇上了殺傷力太強大的金融海嘯，很多房產投資者都隨著房產泡沫變成了像洩了氣的氣球，失掉了信心與勇氣，對房地產市道循環週期論不敢妄言猜想，抱著極消極的態度。不管我們相信與否，我們都是活在房產市道的循環週期裏。

循環週期常見的四個階段

 要認識房地產市道的循環週期，便先要明暸當中的四個階段，大家不妨研究我們正處於那一景況：

成長階段 ---- 循環週期的第一階段是成長階段。最明顯的現象是：就業機會迅速增加、建築及租賃活動活躍、租金、資產及國民生產上升、信貸廉宜但風險開始增加、新增生意亦令市場增加競爭氣候，及居住或投資的地域擴大分散等等。

平頂期 ---- 循環週期第二階段是所謂的平頂期：企業家開始充昏了頭腦變得盲目、投資銷售活動活躍、但投資成本增加，供應與需求失掉平衡、物業回報率下降、借貸評估過份樂觀、房屋作抵押的數量增加、及租約比較寬鬆等等。

風險期---- 這是循環週期的第三期：首先，建築活動開始低迷、租金和居住率下跌、資產下降、企業機構趨向精簡改革、資產及貸款折息、業主在租賃上比較容易讓步、借貸緊縮、現金在這個時候變身為皇，最後政府會出面干預。

演變期 ---- 到了最後社會會重新重視基礎、資本額和市場重新調整定位、新生意模式出現、風險評估踏實、分散經營亦把風險減低、政府增加刺激經濟計劃，及新一代能者湧現等等。

回顧過去及現在的房產週期

所謂人無百日矯，花無百日紅，房地產的起趺是很正常的事；今日房產的興盛原頭，好大可能是日後引致衰退的後遺症。常言道物極必反，房產的興衰就是恆久地循環不息。但最重要的是，您有沒有把握過以下的房產黃金時段？

1973 – 1978：「石油禁運」、經濟蕭條，但通貨膨脹在經濟上起了化學作用，把例如黃金、食物、油和房產等物品價格不斷提升，就如黃金價格為例，1970年從每安士 $ 35 到1980年漲價近每安士 $ 800才回落。通貨膨脹也造就了樓市，房產在熱切需求下價格上升，1970 年房產中位價在 $ 25,000水平，但到 1978 年房產中位價已上升了一陪多，在 $ 55,000水平。1973 年的房產貸款利息只在 7%左右，而到了1978年貸款利息則上升到10%。

1983 -- 1988：是一個資本豐盈，金融改革及政府稅務鼓勵房產投資的年代。1981 年經濟復蘇稅款法案 (The Economic Recovery Tax Act of 1981) 是為了刺激資本投資而設立一個快速的補救系統，法案包括個人收入稅率的減少、允許商業大廈在稅務上享有貶值，給予小企業優惠和刺激儲款等等。另外，1980年存款機構解除干預和貨幣操控行動 (The Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act of 1980) 和 1982年 Garn-St. Germain 存款機構法案 (Garn-St. Germain Depository Institutions Act of 1982) 對存款和貸款協會 (savings and loan associations) 解除管制及提供更多的自由度，準許存款和貸款協會提供房產浮動利率貸款，並且第一次讓他們提供貸款給非住宅房產。 這些管理和稅務規章的變動，與發展中的經濟組合，導致了房產投機的成長。

1993 – 1998 那是一個被認為是數字式經濟、成長合併、資產變為債券的年代。但沒有忘記 1997年納稅人減輕法案 (The Taxpayer Relief Act of 1997) 在1997年通過了，自始夫婦在自住房屋每兩年可以享有 $500,000、而獨身者可以享有 $250,000免稅的資本收益。 這鼓勵廣大市民購買更高價的住宅，並且勇躍投資在第二所住宅和投資房產上。

2003-2008 房產再創高峰是因為低廉債務、以房產作抵押保證的證券和股市豐盈的「牛」市形成。2003年房利美 (Fannie Mae) 及房地美 (Freddie Mac) 購入八億一千萬 ( $81 billion) 的次按證券，但那只是一個開始；還有的是聯儲局把利息降至45年最低位，令借貸變得便宜；而聯儲局在這段期間，沒有好好使用監督管理銀行、抵押保險商和其他貸款人，還摒棄了應有的貸款標準，改為強調把房產貸款重新包裝為抵押證券。

專家推測下兩個房產的週期預景

專家認定 2013至 2018 房產成長將會由以下因素帶動：資本結構的改變、世代轉移、全球性債務的結構調整、「綠色」技術、數據存儲管理、集中知識行業和醫療保健。而 2023至 2028 房產成長將會由生命科學、生物學、Gen Y轉移、能源、人工智能、機械人學、微種田、遺傳學和水開墾因素影響帶動。另外重要的是政府在政策、稅務方面干預的角色、2012年競選結果、恐怖主義問題、全球性經濟不安、聯邦及州的債務狀態和資產水平、互聯網的信息和角色對週期亦會帶來衝擊。但基於美國人口預測會在未來 20年增加近五千萬人 (49.2 million) ，以美國在房地產上的百年基業，房產資產增長是有一定的需求。

專家注意到全球性信用危機在 2012至 2013期間可能變得嚴重，衰退可能持續到2015年後。2012 至2013年是時候在美國國內購買樓房，2015年至 2018將是時候在國際上投資房地產。按美國過往房產的週期模型，興衰總發生在國際房產週期之前二到三年。

結論

要設定戰略和方向，繼續研究和瞭解房產的週期是非常重要的。什麼時候循環週期開始或結束、個中變化﹔ 所謂時移世易，沒有兩個循環週期是相同的。問題是您怎麼利用當前和下一個房產的週期，掌握先機，取得最後的成功。

畫廊公寓住宅 (Gallery Condominium) 3月5日星期六招標拍賣

畫廊公寓住宅(Gallery Condominium) 位於西雅圖 2911 - 2^nd Avenue，遠瞻優美Elliott海灣及壯麗獨特的 Mount Rainer、近觀則有西雅圖著名景點之一的太空時針(Space Needle) 。 這全新的公寓住宅，有八成單位以告入伙，當日招標拍賣的一臥室單位約由 571至572平方英尺，買家可以參觀不同招標單拍賣位並選擇單位內廳堂及臥室的不同佈局。

若然喜歡比較大的空間，那睡房加上小室在大約883平方英尺的單位，便不容錯過。招標拍賣叫價由$175,000至$295,000。買家可利用FHA或VA財務貸款計劃。

畫廊公寓住宅在每日早上十時到下午五時，星期四延長到傍晚七時開放參觀拍賣單位及樣板房。

 

豪景地產協辦：免費增值 --- 稅務講座

2010年十二月十七日，奧巴馬總統再為國民送上史無前例的大禮：The Tax Relief, Unemployment Insurance Reauthorization, and Job Creation Act of 2010 ---- 這稅收法案設定在2012年十二月三十一日便將屆滿，您有沒有興趣及早知道這新法案在您稅務方面將會帶來什麼益處？

由二月六日 (週日)起，豪景地產協辦一系列的免費增值稅務講座。稅務講座由資深認可理財策劃師 ( Certified Financial Planner™ ) 及國税局註冊稅務師 ( Enrolled Agent ) 陸耀權先生 ( 主Mr. Terry Luk)講，陸先生在稅務、投資及保險行業服務二十三年，曾任嘉信理財 (Charles Schwab) Daly City 及 West Portal 分行投資理財顧問副總裁，亦曾就任CSE Insurance Group機構精算分析師及 AM1400 中美資訊电台理財節目中担任顧問主持 。以他豐富的理財知識及規劃實務經驗，必能令大家不用絞盡腦汁便能解決稅務上的疑問，從妥善的規劃達到正確省稅及多樣化理財策劃的目的。

 講座時間及專題如下:

2月06日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2010  年報稅注意事項
2月13日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2010  年報稅注意事項
2月20 日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2011年稅務新法例與您
3月06日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2011年股票買賣報稅新法例
3月13日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2011年稅務新法例與您

 

 

講座地點：

豪景地產 http://www.lpirealtor.com

2121-19^th Ave., Suite 103, San Francisco, CA 94116

訂座服務電話: 415-731-0303

電子郵件訂座: Lauren@lpirealtor.com

 由於座位有限，請儘早訂座。(不可擄帶小孩參加) 

2011年房產新氣象?

新年將至，明年房產的表現將會如何呢? 眾所皆知房產市場是綜合需求 (demand) 、供應 (supply) 及消費者可承擔能力 (affordability) 三個重要因素而刻畫出不同的市場表現；明年影響房產市場關鍵性問題，仍盤旋在以下幾點:

房貸利率上升

房產貸款利率維持在歷史性低水平巳經有一段時間了，在無可避免的情況下必須會回升。正常的房產市道，房產價格和貸款利率的關係便如同坐蹺蹺板：當貸款利率上漲時，房產價格便受壓力而下調。例如: 買家持有$100,000的頭款買房子，他每月是可以負擔供款 $2,000，按照三十年4.5%固定貸款利率，他便可以合格得到 $400,000的貸款額。換言之，他的房產購買力是在 $500,000水平。倘若，三十年固定貸款利率上升到6%，他每月可以負擔的供款依然是 $2,000，那麼他便只可以申請 $335,000的貸款額，可選購的房屋價格便要降至 $435,000。若然市場沒有其他利好因素，那麼房產貸款利率上升對市場必會造成某程度的傷害。據全國地產商協會 (National Association of Realtor) 預測，房產貸款利率已經到了底部，三十年的固定抵押利率在明年底將會在4.9%平均水平。

困厄房產泛濫 

在2011年，房產貸款正設置浮動貸款利率 (Adjustable Rate Mortgage) 的業主 ，亦會因為利率向上調整而有隱憂。那一群業主是誰？他們是在2001年設置10年固定貸款者， 2004年設置7年固定貸款者，2006年設置5年固定貸款者及2008年設置3 年固定貸款者。若然浮動貸款利率向上調整，恐怕會有更多業主會面臨財政問題而要擠身於困厄房產的行列。亦有投機者，即使能力可及，因為考慮到短期內無利可圖，便寧可捨棄房子及個人良好的信用紀錄，讓困厄房產數量持續增加。

收緊借貸政策

若然財政機構關持續加強他們的借貸標準，例如：要求更高的信用評分、更好的信用報告、更大的頭款額、更高的手續費用、更高的保險費用和提高貸款審批合格標準等等；這只會進一步限制購買房產的人數，勢必削弱房屋在市場被消化的時間。

2011年會否是個好年頭?

據各方面資料分析，加州失業率相信將繼續超出國家總體，現時全美國失業率在9.8%，加州失業率是12.4%。住宅建設將繼續在未來兩年增長，但其他類型房產建設則未被看好。加州的房產市道在銷售數量與中價表現都預測會稍為增加 (請參看圖表) 。但2011年必然是買家的好年頭！他們有利好消息是房產價格受市場調整後，再次變得可負擔了，美國夢再不是遙不可及！手握現金買家者更居有利位置，可以趁低吸納。美國人上了昂貴的一課，明白及接受理性地投資的重要，更懂得為自己及家庭計劃未來。

在此祝大家有順利的來年。

2011 年加州地產商協會預測

- 加州的房產市道在銷售數量與中價表現都會稍為增加

	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
獨立二手房屋(000s)	625.0	477.5	346.9	439.8	546.5	492.0	502.0
% 改變	0.03%	-23.6%	-27.3%	26.8%	24.3%	-10.0%	2.0%
中價 ($000s)	$522.7	$556.4	$560.3	$346.4	$275.0	$306.5	$312.5
% 改變	16.0%	6.5%	0.7%	- 38.2%	-20.6%	11.5%	2.0%
30年固定利率	5.9%	6.4%	6.3%	6.0%	5.1%	4.7%	5.1%
1年浮動利率	4.5%	5.5%	5.6%	5.2%	4.7%	3.9%	4.1%

Source: CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®

年近”稅“晚

我最近跟一位會計師朋友閒聊，在2010年未結束前，若然要少付一點稅，有什麼準備功夫需要做呢？他火速地給了我幾個提議，並可以跟大家分享：

聯邦稅務局條例 1.263(a)-4(f)

聯邦稅務局條例 1.263(a)-4(f) 允許現金依據納稅人 (cash-basis taxpayers) 事先預付12個月的合格費用，而聯邦稅務局是不能夠挑戰、調整或者變動這相關條例。而需要留意的重點有：這12個月的合格費用只限於2011年的開支；而所謂合格的費用是包括企業車、辦公室和機械的租賃付款，或商業事務和醫療事故保險等。

例一：甲方是現金依據納稅人，他每月償付辦公室租金$1,500; 他在十二月份預繳$18,000，在本年的稅務上，他便可以扣除$18,000的支出。例二: 乙方在十二月最後一天寄出預繳來年的租金$20,000，但他的房東卻在2011年一月五日才接到這筆款項，那麼乙方便在本年的稅務上，扣除了$20,000，而房東卻在2011年的稅務上才報告這份收入。怎麼證明您在十二月三十一日前郵寄了預繳？相信掛號信收據顯示的日期是最好的證明罷！

暫停入息來源

想要今年繳納較少的稅？那麼，在十二月三十一日前，暫停送賬單到顧客或客戶手中，便可減少今年的收入了。我認識一位醫生朋友，他往常每週發賬單給他的病人和保險公司；但在十二月期間，他不發票據，並積累十二月所有賬單直至明年一月第一個星期才發出。而他每年都會用同樣的方法去推遲繳納稅。

投資在商業配件

總統奧巴馬在九月二十七日簽署了小企業工作行動 (Small Business Jobs Act) 為法律，法案大致內容是復原了在2010年50% 折舊獎金 (depreciation bonus) 、在2010年及2011年小企業在Section 179的支出水平提升到 $500,000，并且逐步淘汰限數額到二百萬。此舉是鼓勵小企業購買新的設備而減輕付稅。合格的項目包括裝置設備、計算機、電腦、書桌和椅子等等。

支付孩子作事務工作報酬

早幾個月前，有朋友也建議我支付十八歲以下的孩子作童工。好處是父母支付的薪金，父母可以作扣稅用途；再者，如果您操作的生意事務是獨資或有限公司(LLC)唯一成員，那您支付給年齡十八歲之下的W-2薪金，是豁免工資稅 (payroll taxes) 的。

那孩子要繳納稅嗎？若然薪金在$5,700內，孩子能使用2011年件標準扣除途逕減稅。

若今年$5,700不足夠父母扣稅目標的話，父母還可以貢獻$5,000到孩子IRA減稅戶口。那$5,000也是免徵稅的。舉例: 我的孩子十歲，她當然是沒有其他勞動收入，我在年期間支付她 $10,700的合理市場薪金，她實際上也完成所有小差事。 由於我的稅級在40%，我扣除$10,700後口袋裡便多剩 $4,280，女兒$10,700的收入是支付「零」稅項。

我略略一算，若然做妥以上朋友及會計師的提議，我今年度便可省回一筆可觀之數了。

***以上提議只可作參考。每個人的情況不同﹐您必須與註冊會計師從詳計議﹐ 便萬無一失。***

樓市漫談 - 2010年9月份三藩市灣區房產

九月份灣區房產銷售量創十九年第二低位

灣區房產銷售量在九月份普偏表現疲弱，成交量下降27% - 低於一貫水平，即使歷史超低的房產抵押利率，也不能對房產市道起太大的刺激作用。主要原因除了借貸困難，高額房產貸款更不堪外，相信大部份有實力買家，對就業前景及銀行房產抵押壞帳的不明朗而有所焦慮，因此他們都抱審慎觀望態度才入市。雖然銷售量不理想，但有幸是多個地區的中間售價比去年同期是有增長的，平均增長幅度約8%。表現最好的是Contra Costa, Marin 及Santa Clara 縣，而Napa 及San Francisco 中間售價比去年同期反而有輕微下調的現象。

困厄房產 (Foreclosure resale) 在現時灣區市場仍然是被受追捧。困厄房產買賣交易的高峰期在2009年二月佔市場52%，在本年九月這類型樓房交易亦佔27.9%，比八月份稍有增加；過去十五年平均數據，困厄物產買賣交易只佔市場8%。

上月投資者表現不俗，成交個案佔灣區市場18.8%。在公眾紀錄發現付現金而不用房產抵押的買家，佔上月銷售25.5%; 過去十年付現金而不用房產抵押的買家平均佔市場只有11.7%。

市場報告

三藩巿灣區本年九月份成交概況

	成交量			中間價
所有樓房	九月-09‘	九月-10’	% 改變	九月-09‘	九月-10’	% 改變
Alameda	1,681	1,226	-27.10%	$358,000	$371,000	3.60%
Contra Costa	1,607	1,323	-17.70%	$262,000	$289,500	10.50%
Marin	223	216	-3.10%	$636,000	$702,500	10.50%
Napa	114	118	3.50%	$360,000	$337,000	-6.40%
Santa Clara	1,907	1,477	-22.50%	$450,000	$500,000	11.10%
San Francisco	536	442	-17.50%	$650,000	$620,000	-4.60%
San Mateo	624	517	-17.10%	$570,000	$571,500	0.30%
Solano	678	543	-19.90%	$199,000	$205,000	3.00%
Sonoma	509	472	-7.30%	$320,000	$332,000	3.80%
整個三藩巿灣區	7,879	6,334	-19.60%	$365,000	$395,000	8.20%

** 所有樓房包括新樓房，二手樓房轉售及公寓住宅

** 資料來源: MDA DataQuick Information Systems

中國人申請美國投資移民不斷升溫，牽動了本地豪宅市場

自1990年美國頒佈投資移民法規時，當時的客戶大多來自韓國和日本，隨後也有不少客戶來自中國台灣和香港地區。近幾年來，來自中國大陸特別是沿海一帶的移民投資者非常踴躍。而這回中國掀起向歐美澳等國移民的熱潮，與上世紀六七十年代的偷渡潮和八九十年代的留學潮不同，這一波移民潮以新富階層和知識精英為主。全球性的金融危機推助了中國富人赴美投資的浪潮 ---- 美國企業大多面臨資金匱乏的問題， 政府希望吸引更多的國外資金來刺激美國經濟的發展，並幫助舒緩失業率居高不下的狀況。

新富階層移民的原因固然複雜，但歸根結柢是對國內沒有信心。大家目睹中國國家正在發展強大的同時，社會卻存在尖銳的矛盾: 官民對立、貧富分化、社會不公、司法未建全、問題食品層出不窮，環境污染無日無之等。在這種危機四伏的社會環境，如何讓人有最起碼的安全感呢？ 曾經有位中國大陸的朋友便這樣說：「2009年年中，金融危機還在延續，而當時國內的政策走向也看不清楚，我選擇這條路主要有三個原因：一、國內的投資環境不好，你想投的他不讓，他讓投的不掙錢；二、各種稅費太高；三、現在貧富差距這麼大，說不定哪天又要均貧富，那就太沒有安全感了。」。要萬水千山跑來從新適應新的生活，又何止三個理由 ? 移民首要理由：子女教育

EB-5經濟特區項目的投資金額只需50萬美元，相對來說不算高。有人算過賬，與其送子女去美國留學，還不如選擇移民，中小學免費，一個孩子從初中到大學的費用正好可以抵消移民的費用。此外，移民得到的好處更多。移民比留學生更易上美國名牌大學。中國人歷來重視教育，而美國的教育世界領先，全世界100所名校中約有50所來自美國；有了移民身份，上名牌大學SAT 1000分以上即可，而國際學生需要SAT 1500分。 同時，奧巴馬政府去年宣佈EB-5經濟特區項目延長三年，使得美國這個優勢得以延續。

移民關鍵理由在尋找安全感

除了子女教育，引發移民決心的更主要原因還是國內投資環境的變化。而中國社會對財富「原罪」的追問以及不時引發的「仇富」心態也讓他們常常找不到安全感。

申請審批速度快

再者，美國投資移民項目還有一優勢，就是申請審批速度快。移民公司說，公司有客戶在提交申請表格後的19天獲批准；到獲移民簽證前後總共花的時間不到3個月。「申請時間平均來說從提交申請表格到獲得移民簽證和及時去登陸美國取綠卡，只不過5個月左右。相對於移民加拿大，美國就快得多了。」隨著美國移民當局更改郵寄檔案為電子提交、存檔後，審批速度越來越快。

移民追求新的生活方式

要到廣東工作，才掛念著美國的籃色天空。國內灰灰的天空與嘈雜的車聲人聲，叫人自然更嚮往休閒式的生活－沒有尾氣污染，沒有太多的高樓大廈，也沒有擁擠的人群。「我們這代人總被教育要為國家、為社會做貢獻。小時候家裡很窮，學生時代被沉重的功課壓得抬不起頭，工作後要看領導臉色，自己做企業後天天繃著 一根弦，要為底下的幾百號員工負責，也要跟工商稅務、客戶吃飯喝酒打關係﹐。錢是掙到了一些，但卻是以身體健康換來的代價。」。

我覺得中國富人赴美投資的浪潮和他們觀念的一些轉變有關係，尤其現在富二代起來之後。他們更多的會考慮到另一種生活方式的轉變，更加追求生活質素，不想像以前那麼忙忙碌碌的去生活，他們開始追求一種和諧的生活節奏。

2010 年大西雅圖的房產市情

儘管房產價位是五年來的新低，而房產貸款利率也在五十年來的低位，銷售量仍是持續下降；這可能是政府的免稅優惠告終，經濟沒有利好消息，可買亦可不買的買家，都抱著審時度勢的觀望態度才入市。

在市場放盤的房產數量可不少，但有三種現象出現，一) 有大批存貨退出市場：相信是知難而退的賣主知道他們錯過了獲利的機會，意識到這並非是出售房產的好時機。二) 有相當數量的存貨積聚：市場上有許多需要銀行批準的「短售」物業 (Short sale) 和需要相當工序的陳舊房產仍未被市場消化，當然也有倔強賣主不願意降價而死守著不切實際的價格。三) 大西雅圖的困厄房產 (Distressed property) 和由銀行擁有的房產推出市面的數量比去年有上升趨勢，相信今年的冬季也是大西雅圖房產的寒冬。

在2009年4月和2010年3月之間，新建房產比轉售房產價格高約20%，但起點在2010年4月開始，新建房產價格有顯著收縮，在本年7月價格下落與轉售房產價格只有6%差額。最主要原因是建築商採取「迅速調整戰略」。此外，便宜購入由銀行擁有的土地、低材料、低人工成本、低利息等等，新建房產便成為近日不高價的產品。

2011 年以後的預景

房產價格由峰頂水平下降到合理建議水平，但相信還有5%-15%下調空間。這一倘信貸海瀟令購房者體會到房產投資並不是康莊至富的發財大道，今天的購房者們都比昔日小心審慎。另外，近西雅圖及Bellevue這兩個金融核心地段，房價會比大西雅圖週邊城市穩健，這個趨向會持續一段長時間。

購房良機

在持續缺乏信心的經濟下，價格仍然可能會下落10%-15% 。今天叫「購房良機」是有點強差人意。然而， 2010下半年實在又是購房者最佳的投資機會，價格在大西雅圖盤旋於2005年價位水平，利率是難以相信的低點，市場存貨高并且那裡沒有很多買家與您競爭。總之，當前機會是好事，如果您有耐心，您可以慢慢地搜購理想的房產及價格。