很多人都愛知道,房產市道真的會再興旺起來嗎?房產起跌的循環週期會有再來的一天嗎?最近看過一篇名為「房產存在著可預測的週期」的論文,那是近期閱讀的所有房地產文章中最深刻的一篇。或許我們遇上了殺傷力太強大的金融海嘯,很多房產投資者都隨著房產泡沫變成了像洩了氣的氣球,失掉了信心與勇氣,對房地產市道循環週期論不敢妄言猜想,抱著極消極的態度。不管我們相信與否,我們都是活在房產市道的循環週期裏。
循環週期常見的四個階段
要認識房地產市道的循環週期,便先要明暸當中的四個階段,大家不妨研究我們正處於那一景況:
成長階段 ---- 循環週期的第一階段是成長階段。最明顯的現象是:就業機會迅速增加、建築及租賃活動活躍、租金、資產及國民生產上升、信貸廉宜但風險開始增加、新增生意亦令市場增加競爭氣候,及居住或投資的地域擴大分散等等。
平頂期 ---- 循環週期第二階段是所謂的平頂期:企業家開始充昏了頭腦變得盲目、投資銷售活動活躍、但投資成本增加,供應與需求失掉平衡、物業回報率下降、借貸評估過份樂觀、房屋作抵押的數量增加、及租約比較寬鬆等等。
風險期---- 這是循環週期的第三期:首先,建築活動開始低迷、租金和居住率下跌、資產下降、企業機構趨向精簡改革、資產及貸款折息、業主在租賃上比較容易讓步、借貸緊縮、現金在這個時候變身為皇,最後政府會出面干預。
演變期 ---- 到了最後社會會重新重視基礎、資本額和市場重新調整定位、新生意模式出現、風險評估踏實、分散經營亦把風險減低、政府增加刺激經濟計劃,及新一代能者湧現等等。
回顧過去及現在的房產週期
所謂人無百日矯,花無百日紅,房地產的起趺是很正常的事;今日房產的興盛原頭,好大可能是日後引致衰退的後遺症。常言道物極必反,房產的興衰就是恆久地循環不息。但最重要的是,您有沒有把握過以下的房產黃金時段?
1973 – 1978:「石油禁運」、經濟蕭條,但通貨膨脹在經濟上起了化學作用,把例如黃金、食物、油和房產等物品價格不斷提升,就如黃金價格為例,1970年從每安士 $ 35 到1980年漲價近每安士 $ 800才回落。通貨膨脹也造就了樓市,房產在熱切需求下價格上升,1970 年房產中位價在 $ 25,000水平,但到 1978 年房產中位價已上升了一陪多,在 $ 55,000水平。1973 年的房產貸款利息只在 7%左右,而到了1978年貸款利息則上升到10%。
1983 -- 1988:是一個資本豐盈,金融改革及政府稅務鼓勵房產投資的年代。1981 年經濟復蘇稅款法案 (The Economic Recovery Tax Act of 1981) 是為了刺激資本投資而設立一個快速的補救系統,法案包括個人收入稅率的減少、允許商業大廈在稅務上享有貶值,給予小企業優惠和刺激儲款等等。另外,1980年存款機構解除干預和貨幣操控行動 (The Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act of 1980) 和 1982年 Garn-St. Germain 存款機構法案 (Garn-St. Germain Depository Institutions Act of 1982) 對存款和貸款協會 (savings and loan associations) 解除管制及提供更多的自由度,準許存款和貸款協會提供房產浮動利率貸款,並且第一次讓他們提供貸款給非住宅房產。 這些管理和稅務規章的變動,與發展中的經濟組合,導致了房產投機的成長。
1993 – 1998 那是一個被認為是數字式經濟、成長合併、資產變為債券的年代。但沒有忘記 1997年納稅人減輕法案 (The Taxpayer Relief Act of 1997) 在1997年通過了,自始夫婦在自住房屋每兩年可以享有 $500,000、而獨身者可以享有 $250,000免稅的資本收益。 這鼓勵廣大市民購買更高價的住宅,並且勇躍投資在第二所住宅和投資房產上。
2003-2008 房產再創高峰是因為低廉債務、以房產作抵押保證的證券和股市豐盈的「牛」市形成。2003年房利美 (Fannie Mae) 及房地美 (Freddie Mac) 購入八億一千萬 ( $81 billion) 的次按證券,但那只是一個開始;還有的是聯儲局把利息降至45年最低位,令借貸變得便宜;而聯儲局在這段期間,沒有好好使用監督管理銀行、抵押保險商和其他貸款人,還摒棄了應有的貸款標準,改為強調把房產貸款重新包裝為抵押證券。
專家推測下兩個房產的週期預景
專家認定 2013至 2018 房產成長將會由以下因素帶動:資本結構的改變、世代轉移、全球性債務的結構調整、「綠色」技術、數據存儲管理、集中知識行業和醫療保健。而 2023至 2028 房產成長將會由生命科學、生物學、Gen Y轉移、能源、人工智能、機械人學、微種田、遺傳學和水開墾因素影響帶動。另外重要的是政府在政策、稅務方面干預的角色、2012年競選結果、恐怖主義問題、全球性經濟不安、聯邦及州的債務狀態和資產水平、互聯網的信息和角色對週期亦會帶來衝擊。但基於美國人口預測會在未來 20年增加近五千萬人 (49.2 million) ,以美國在房地產上的百年基業,房產資產增長是有一定的需求。
專家注意到全球性信用危機在 2012至 2013期間可能變得嚴重,衰退可能持續到2015年後。2012 至2013年是時候在美國國內購買樓房,2015年至 2018將是時候在國際上投資房地產。按美國過往房產的週期模型,興衰總發生在國際房產週期之前二到三年。
結論
要設定戰略和方向,繼續研究和瞭解房產的週期是非常重要的。什麼時候循環週期開始或結束、個中變化﹔ 所謂時移世易,沒有兩個循環週期是相同的。問題是您怎麼利用當前和下一個房產的週期,掌握先機,取得最後的成功。