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房產的熱與光

農曆年好像是昨天的事，但六月份已經是迫在眉燃；對於經濟不甚樂觀的二零一二年總算平安渡過了一半，心內也有一份平静的安然，年頭最難堪靜寂的市道算是暫且逝去，黑暗靜寂後帶來了不單是黎明時份的生氣，加州市面突然像再被烘烘的陽光照射着，四處不停響起了買賣的叫喧聲！

三藩市灣區的熱

樓盤上市開售再不用寂寥，買家熱情落價而進行成交的百分比自2008年起創近年新高，高達 57%，比 2011年度首季上升了18%。每月物業存貨量呈下降之勢，而非賤賣的樓盤在市場放售的日數亦處於歷史上低位。

雖然我們可以看到2011年整體新屋銷售有減少，罪魁禍首是即時可以搬進入住的新建公寓住宅銷售減少近 30%。對比經濟衰退前的年代，目前新屋工程數目是不足的；因此，今年可望施工前銷售數目會有增長，市場亦會逐漸出現新建房屋數目。

另一方面，在 2001年後再沒有這般熱的租務市場，今天租金直線上升，這情況更加造就了買家要入市的決心。以一個兩房單位為例，每月租金已經達平均 $1,900 元，對上見到這個數字可追溯至科技網泡沫爆破之時。

同時， 2012年首季二手房屋市場的成交量已經增長12%，但目前二手樓房價仍然處於 2011年時的數字，目前不但市場的存貨量減少，而且因為灣區近期有大量新型傳媒和科技公司進駐，為該區帶來更多勞動力和置業的需求；當市場上買家越來越多，買家要有心理準備樓價會再上調。

大西雅圖的光

大西雅圖則比較慢熱，到現階段，它不算是買家市場，卻也非賣家天下；可是，房產市場上，我們是可以看到了曙光。

根據報告，大西雅圖 21 個郡四月份進行成交的個案與去年同期比較有雙位數的增加，高達 22.9%。大西雅圖目前由於市場存貨量平均減少了 27%，也屬短缺。如果你需要出售自己物業，只要定價公道，現在是最佳時機。至於買家，若然你能夠負擔起現時的樓價，亦是一個入市良機，雖然價格由 2008年一月起首次有正面加幅，但增幅仍屬於微。比較熱賣的還是好地點而又可以即買即住品質保養好一點的樓房。大西雅圖正處於健康的市道，只要有耐心，找到一所理想房屋還未太難。

購買酒莊前應注意的事項

我們豪景地產與時並進，最近為中國投資客戶搜羅「葡萄酒莊」項目，研究並安排參觀Napa出讓的酒莊，有興趣人仕歡迎來電查詢。想投資酒莊，要注意什麼事項?

1. 酒莊內的建築物該佔總投資的一半。
2. 酒莊建築物通常被視為包含生產設施、2/3平方呎的生產及儲存廠庫，其餘的設施包括零售及辦公室地方。
3. 建築的方式多數是基於運作及生產效率，而不是以美學為主。
4. 全部的酒莊有30呎或合規格的隔熱金屬外牆，還有興建在混凝土厚板上的鋼鐵結構。
5. 每幢建築物都有狹小通道、窗、倉門，以及裝有標準燈光、電子及配管設備。
6. 酒莊溫度的控制是利用商業用乙二醇空氣處理器。其他地方如辦公室或製作工場則使用商業用調節空氣系統。
7. 精確計算每加侖 (gallon) 的投資成本，包括成本如葡萄、稅項、全工包括釀酒師 (Winemaker) 負責管理及協調全部釀酒過程，有關勞工方面的資料搜集及品質監控、助理釀酒師 (Assistant Winemaker) 協助釀酒師工作及酒莊的維修、經理、銷貨員及秘書負責管理及協調全部銷售事宜，運輸及文件工作、還有半工如壓搾工人、設備包括收集設備 (Receiving Equipment) 、酒窖設備 (Cellar Equipment) 、冷凍設備 (Refrigeration) 、發酵設備 (Fermentation) 等等；還有的是材料處理、辦公室、土地及建築物開支等。

 

美國紅酒的市場

< 截至2011年7月下旬止，七月份內的頭四周內，美國超市及商店等的紅酒銷量較去同期增長4.5%。而今年頭七個月，紅酒的銷售量則比去年同期同樣增長了4.3%。

中國由美國進口的紅酒

>目前中國的進口紅酒數量以每年1億瓶上升，預計今年的紅酒成交量將達10億美元。

>當中有5%由美國進口，而當中的九成是來自加州。

>由美國進口的紅酒金額，在2010年達到4500萬美元。

葡萄酒莊的商機

隨着中國經濟發展迅速，富人增多，對奢侈品需求越來越盛，其中之表表者，手推是紅酒。根據最新全球葡萄酒及烈酒商貿展VINEXPO報告顯示，於2005年至2009年間，中國的葡萄酒消耗量上升一倍達到11.56億瓶。儘管如此，以中國13億人口計算，人均消耗量只有每年1公升，所以報告指出以中國人口的消費能力來推算，中國葡萄酒的市場有龐大的上升潛力，預計2010-2014年間的中國葡萄酒消耗酒將會繼續上升19.6%，屆時中國有機會成為世界第6大葡萄酒消耗國。而中國的進口葡萄酒數量在中國進口酒的比例雖然只有14.7%，但2005-2009年間的升幅近四倍，預料2010-2014年間會繼續上升56%。

面對着這麼龐大的市場，投資美國葡萄酒有關的項目是非常有作為，而且比著其他國家沒有的好處。例如利潤方面，美國製造的葡萄酒在國際市場有一定的地位，而且評價亦不錯，在中國市場上的批發價大概至少達100元人民幣，是美國市場的兩三倍價錢。而投資美國葡萄酒生產，亦很容易通過美國煙管理局的審批程序，而費用亦很低，因此美國製造的產品除了可供給美國國內市場外，也可推廣至中國甚至全世界市場。此外，葡萄酒生產項目屬美國農業部管理，如果投資美國葡萄酒酒莊的話，可以以美國公司的名義向農業部申請農業項目的低息貸款，擴展酒莊規模。

全美最值得投資的葡萄酒酒莊位於加州，因為加州的Napa郡盛產釀葡萄，再配合其獨特的環境氣候，盛產的葡萄酒在美國有領先地位，而且產量更佔全美總產量的九成。而加州的葡萄酒製造業更在全球中排第四，僅次於法國、意大利及西班牙，而銷售量佔全美總額的三分之二。加州葡萄酒製造業每年為美國及加州創造超過1200億及500億美元的經濟效益。

美國葡萄酒的全球市場

在歷史上，全世界葡萄酒都是法國的天下，法國人對此引以為傲，亦因此讓法國人認為世上沒一個地方會懂釀酒。但在30多年前，有一位法國人知道了美國加州都有出產葡萄酒後，便邀請加州與法國的酒莊比拼一下，在1976年5月24日在法國巴黎舉行一場不點名的品酒測試，在九位法國評審品嘗後，結果讓人很驚訝，不管在紅酒還是白酒，全都由加州囊括了第一位，讓法國人跌破眼鏡外，令加州酒自此一舉天下聞名了。

美國加州葡萄酒自30多年前打敗法國酒勇奪世界第一後，一直以來都成為懂得美酒佳餚的人士所追棒。從過去到現在，美國葡萄市場都是由加州所主導，近九成的美國葡萄酒都是由加州境內所釀製，主要原因是加州的天時地利，非常適合種植品種優良的葡萄，從而可以釀製美味可口、香味濃郁的葡萄美酒。

加州之所以主導美國葡萄酒市場，甚至目前被全球公認最好佳餚的原因，是加州的氣候以及土質對葡萄的生長是最適合不過。加州雨量較少，在白天的日照時間相當充裕，溫度頗為溫暖，而晚上的氣溫就略低，同時加州屬地中海式的氣候，霧氣頗多，對於需要透過霧水吸收水分的葡萄就最好不過了，濕潤的空氣讓葡萄的品質長期處於優質狀態。而加州的三藩市海灣一帶長期霧氣充足，該處的冷空氣與霧氣將該處地型山谷、日照及炎熱互相協調，可以在這麼有利的條件種植出高品質的葡萄。除了氣候成就了加州可以種植到優越品質的葡萄外，土地的質素也是加州葡萄酒嬴得美譽的功臣。加州土地肥沃，含有豐富礦物質，還有排水系統也非常良好，進一步有助種植品質優良的葡萄，令釀製出來的葡萄酒的品質有一定的保證。

儘管加州的葡萄酒質素已經不用再置疑，但它也面對着美國國內另一個州份的競爭。西北岸的華盛頓州所釀製的葡萄酒，近年內開始打響其品牌，不但在美國市場佔有率越來越大，在全球市場也闖出名堂。因華州的緯度比加州的更高，與知名葡萄酒產區法國波爾多同屬一個緯度，氣候與波爾多的大致上同出一轍，這讓華州所生產的葡萄比加州有過之而無不及，甚至更為優越。因緯度高，日夜溫差與日照時間相對加州的長，在夏天的日照時間更長達17.4小時，而且比加州更涼爽，讓葡萄可以更成熟，維持天然酸度以及更多香氣的物質。而華盛頓州主要的產區位處華州中南部，鄰近俄勒岡州州界，毗鄰哥倫比亞河，水源豐富，有助葡萄的生長。

截至2010年，加州有近3400家的酒莊，供應美國及全球葡萄酒市場約2.5億箱，銷售額達11.4億美元，而對中國出口葡萄酒的數目，佔加州葡萄酒整體出口量的5%，而且這個數字未來幾年都會保持增長。在華盛頓州，至2010年止，約有740家酒莊，供應美國及全球的數目約1200萬箱，銷售額超過6億美元，2010年對華出口的數目較前一年增長5倍。這顯示，華州葡萄酒的發展潛力是不容忽視的。儘管在傳統上，加州葡萄酒佔據了美國市場約九成，但隨着加州競爭日益激烈，要突圍而出絕不容易的，相反華盛頓州的葡萄酒發展日子雖然尚短，但酒業成熟程度已經可以與加州媲美，相信將酒莊作為新興投資行業，華盛頓州絕對是不二之選。

葡萄酒的世界

在葡萄酒世界裡，以「新世界」和「舊世界」來區分葡萄酒的生產地。顧名思義，舊世界是用來指有着長久釀酒經驗的歐洲國家，如法國、意大利或德國等等，至於新世界則是指美國、澳洲或南美洲國家等這些新興釀酒國家。兩者在釀酒歷史時間有很大的差距，舊世界的歷史長達數千年，而新世界則最多都只有500年，儘管兩者歷史有差距，但人們目前會以口味和工藝這兩方面來區分兩個世界的葡萄酒。

工藝與生產方式是兩個世界最大分別的地方。以歐洲國家主導的舊世界，他們長久以來都是依賴人工，葡萄的產區都是較小規模，同時嚴格限制葡萄的產量來保持葡萄酒的質量，因此葡萄酒的產量也不會很多。由於是人工的，所以每一批次釀製出來的葡萄酒都會獨特的口味，帶有酸澀的口感。至於新世界的規模就比舊世界來的大，尤其美國的葡萄園與酒莊面積，動輒幾萬至幾十萬畝，因此需要依賴機械來幫助生產。無論葡萄或葡萄酒，在機械化生產下，每年的產量都以數億箱計。而且，在機械協助下，能夠控制每一顆葡萄的質量，因此品質是有絕對保證，而味道亦更加香醇，將葡萄的香味發揮到盡頭。

目前全球葡萄酒銷售佔有率最多的是法國，尤其波爾多是法國葡萄酒的表表者。儘管法國有着老字號的光環，他們不得不接受正面對着新世界、尤其美國這個出色的葡萄酒競爭者。美國加州與華盛頓州的葡萄酒業近年來成為全球各地品嘗美酒的人士的新寵兒，這是因為美國的氣候與環境都非常適合種植出上乘的葡萄，繼而可以釀製美味香醇的葡萄酒佳餚。以法國波爾多為例，該處屬於海洋性氣候，夏季日照充足，秋季非常涼爽，雨量不多，對葡萄來說是一個良好的居所。同緯度的華盛頓州，因為剛好擁有波爾多正有的條件環境，所以出產的葡萄與葡萄酒的優越程度可與波爾多的媲美。而加州雖然與波爾多以及華盛頓州不屬海洋性氣候，而是地中海氣候，但霧氣水分非常充足，尤其靠近三藩市灣區的地型更造就了加州獨特的環境，讓葡萄酒的品質自30多年前就可以打敗法國酒，一舉成名。

雖然現今葡萄酒市場仍由法國等舊世界主導，但美國等新世界產區卻以現代化技術提高產品的質素與舊世界一較高下，尤其隨着美國加州與華盛頓州越來越受到品酒人士的青睞，發展潛力相當大，而且近年來自中國的資金投資美國酒莊的數字不斷提升，連籃球明星姚明也豪砸幾千萬美元買下美國酒莊作投資，證明美國酒莊的未來發展被看高一線。總而言之，在中國對葡萄酒需求持續增長、歐洲經濟持續不振下，投資美國酒莊可算是一種非常可靠、穩健的投資方式。

2011房產市道深秋的變化

今年加州的氣溫在十月下旬還是暖烘烘時，西北氣候秋意已濃，樹木的顏色在紅橙黃綠中奇妙地變化，每一天外出工作便彷如走進了畫廊，欣賞著一幅又一幅的油畫。天氣在變，市情比天氣變化更大，有沒有留意到房產市道在深秋又起了什麼特變?

這幾年來，全國的房產市場狀況反反覆覆，華盛頓州也不例外。根據最近十月份銷售數據指出，房產待售的數量處於五個月新低，顯示存貨量減少了；而九月的房產交易數字有近五千宗，比去年同期增加了25%，特別在普捷灣地區 (Puget Sound region)更上升32%。儘管交易數字大幅增加，但房產中間價卻比去年同期下跌9%，即使跟今年六月比較也下跌了2.9%。

今年10月1日起2008年經濟刺激方案中設立的臨時「高額貸款」上限結束，新「高額貸款」措施以大西雅圖地區為例，單一房屋的借貸限額由567,500元下調至506,000元，而加州的三藩市灣區，單一房屋的「高額貸款」則由729,750下調到625,500。這永久措施對高價房產的銷售會造成少許打擊。

 至於租務市場方面，目前住宅房產租金水平正以年均5.17%上升，高於去年同期的4.72%。而今年租務市場新增約140萬名新租客，當中有部份正是房屋遭銀行收回或要急售的苦業主。新租客數字大幅增加，也吸引投資者投放資金至房產市場，帶來買氣。

為想要帶動房產市場加快復蘇步伐，參議院目前正建議推動一項方案，就是向在美投資房產市場達五十萬或以上的外國人發出一個特別簽證，讓他們可以憑著投資美國而得到美國居留權。然而這方案成功與否，現在實是言之過早了！

回到華盛頓州，今年中，議會通過一項有關取消回贖權通知 (Foreclosure notice)、名為「取消回贖權公平法案」的議案，並於今年七月中起生效。這個議案旨在改變目前取消回贖權的步驟，在新法案下，取消回贖權手續會在重組房貸 (loan modification)事宜進行期間不會被啟動，當業主被否決重組貸款後，業主的顧問或律師可以為當事人安排調解人(mediator)與貸款機構的決策人對話，務求確保貸款機構對待業主是公平公正的。在法案生效後，最新數據顯示，九月份西雅圖地區的取消回贖權通知(Foreclosure notice)數字降至2008年以來的新低，暫時未知是否單一受這法案影響，相信得多看幾個月才可以下定論了。

目前，華盛頓州的失業率為9.1%，以全國來說屬於中等水平。儘管如此，華州跟其他地方一樣，仍然面對大量經濟問題，尤其各地方政府都有赤字，加稅仍然沒法填補缺口，同時通脹上升，短期內一系列問題沒法解決。在多方不利因素影響下，房產市場短時間內難以回溫，相信市場和現在的天氣一樣，處於深秋狀態，至於何時等到房產市場的春天，真的得看環球金融市場何時復蘇了！

從「二八定律」選擇定位

1906年，意大利經濟學家帕累托‧維弗雷多 (Vilfredo Pareto) 創造了一條數學公式「二八定律」，去描寫他國家的貧富不均的現象，它的意思是：在任何東西中，少數 (兩成) 是重要的，而多數 (八成) 是瑣碎的，這條公式顯示著兩成的人支配著八成的財富。一個世紀後的今天，我們依然可以把這個「二八定律」應用於任何事情上，包括上至科學管理，下至物理世界，當然也少不了在房地產市場或其他銷售代理行業方面。

當初入門房產行業時，就有聽聞所謂「二八定律」，即是在十個投入房地產市場的經紀人，只有兩個可以在這行頭生存下去，而在這行頭裏，有兩成的經紀人是賺取著市場裏八成的佣金，而兩成客戶有機會為你提供了八成的收入。那時候我想，房地產經紀人不是一份容易的工作呀！但是，現在放眼宏觀，又豈止房地產經紀人的路是狹窄和崎嶇呢？其實只要投身在這個競爭激烈的社會，「二八定律」便會存在！只不過在銷售代理行業裏多是多勞多得的佣金制度，成績才會特別明顯。

若然兩成的人掌握世上八成的財富，那究竟怎樣去把自己定位，投入兩成的行列中呢？記得當訓練導師時，我喜歡學員做一個簡單的研究，便是請他們把身邊最親密的十位朋友的名字寫下來，然後選擇兩位是最成功與專業的人士，當然成功與專業的基本定義先決在於他們的入息與財富。很快地「二八定律」中兩成人的特質便呼之欲出：他們必定是正面的思考者、專注個人的事業、除了學歷外更重視經驗、有周詳的計劃、放眼未來、主動思考怎樣做才會有錢的目標、愛投資而不愛亂購物；還有他們會在問題中尋找答案，而不是在答案中自找問題；另外的是那兩成的人留意並把握機會，而不會讓機會輕輕溜走；他們是憑著成功的經驗辦事，可以不厭其煩地重複著做簡單的事、他們通常最受成功人士的影響，喜歡跟成功人一起；他們會願意改掉自己的缺點、會堅持正確的事情、愛爭氣、樂於接受鼓勵和给予别人讚美、勇於面對困難而不會逃避現實，努力把問題解決掉等等。

有了以上兩成的特質，只是明白事業戰爭中的一半路程，事實上，定位後我們不能只會沾沾自喜，因為這個信念的真正價值，是如何服務和結交不同群組的客戶，令我們把市場學上的「二八定律」發揮到極點。我們要有簡單但明確的規則，首先，多了解自己最重要的兩成客戶，若然願意投資在一些市場研究和好好整理一下資料就更好，雖然這個是蠻花時間的，但到最後整理出來的結果會令人驚喜。我愛了解自己的客戶及圍繞著他們的一堆問題，如果你不知道這是甚麼，該問一下了！我始終認為當代理行業是毋須強迫推銷，即使對自己沒有眼前利益，但只要可以為客戶帶來最多的收益，儘管幫他們一下吧。我常常會謹記，這是為客戶的，不要單單為了自己。

另外，保持那些兩成的客戶開心是很重要，有時候更可以直接的問，看看他們是否滿意你的服務，或者他們或他們的親友還有沒有需要你的地方。

再看看餘下的八成客戶，我的忠告是千萬別忽略這一堆八成的客戶。他們可能現時沒辦法帶來多少業務給你，但總有部份的是支持者。他們通常都意識到，對你的業務來說，他們並不是甚麼大客戶，如果你主動了解這些客戶的話，他們會更加感激你提供比較專業而又為他們度身訂造的服務。一點要謹記的是，他們有朋友的，你做得好的話，可以隨時帶來另一些「兩成客戶」給你。由另一個滿意你服務的客戶推薦的新客人，跟你跑去打廣告招攬生意、找贊助商、推銷以及公關來的新客人更有價值和質素。

房產經紀人的前途

首看美國人口繼績增長：2010年人口3.087億，比2000年已增長了9.7%，房產在本土需求只有增無減；2010年18 to 34歲人口也超過七千萬，低年齡人口向上攀爬也帶來新增住房需求的主力。房產中介屬於服務性中介組織的一種，房產經紀人在二手房交易中兼顧專家和營銷員的雙重身份，所起的作用是至關重要的。在美國二手房交易成熟的國家，合格優秀的房產經紀人支撐著整個中介行業的發展，85％以上的房產交易由房產經紀人操作完成。在美國，房產經紀人的地位可以和律師、醫生相媲美，成為高質素人才競相追捧的職業，有著較高的地位和薪酬。

適合這個行業嗎？

作房產經紀人是多勞多得佣金分成制，屬於高風險高回報的行業。如果你口才好、人緣好及態度好，房產經紀人也是不錯的選擇。房產經紀人可以說有彈性的工作時間，因為不是一份朝九晚五的工作，但也可以說是沒有彈性的工作時間，因為你最想休息時可能也是你客人最需要你的時候。

隨此以外，房產經紀人不單要努力工作，也要努力進修。實際上，房產經紀人與其它行業類似，如同律師醫生等，先由學習、考試、參加公司的培訓出來，房產經紀人隨後便靠自己繼續進修，研習本地城市房地產商協會、州及全國房地產商協會提供前尖的資訊與進修課程。

很多年輕人問我同樣的問題，我看來做什麼都一樣，首要有興趣，除之要認真做，用心做，耐心做，頭腦與行動靈活，那做什麼都會發光發熱的，至於成果如何，便要看自身的天賦和後天的努力了。

通過考試後

到你成功通過考試，忙碌的日子來臨了！記住我們是中間人，首先就得要有處事有餘的作風，談吐得宜，要用心聆聽客人素求。房產經紀人的工作很廣泛，但無論你是決定銷售住宅新盤、或住宅二手房、商用、住宅投資物業、生意買賣、甚至物業管理部的租賃服務，剛入行首要去走熟樓盤街道、查盤、會客、約客看房、復盤，專業點就是必須掌握第一手完整準確的資料，專業的房產知識，認真瞭解城市的樓市行情，瞭解周邊每個小區的戶型及房價。到客戶來看房子，腦子要有概念，第一時間推薦出最適合客戶的房子；遇上客人要放盤，事先做好功課，提出合理價格爭取出售代理權。基本上我們反正就是整天打電話、見客、覆電郵、上互聯網，及外出走動查看貨源。這個行業要做的，及要學的東西太多了！

房地產經紀人賺到錢的大有人在，我就是從一九八八年開始搞業務的，我同行中有很多都賺取了很多錢，但是也有很多連生活費都保障不了；能不能在這行業成功是靠百分之70的努力加百分之30的人際關係。話又說回來，就算你在這個行業中沒賺到錢，但是我保證你會在這個行業中學到不少東西，房地產經紀人確實是個很鍛鍊人的行業。

活在房產市道的循環週期

很多人都愛知道，房產市道真的會再興旺起來嗎？房產起跌的循環週期會有再來的一天嗎？最近看過一篇名為「房產存在著可預測的週期」的論文，那是近期閱讀的所有房地產文章中最深刻的一篇。或許我們遇上了殺傷力太強大的金融海嘯，很多房產投資者都隨著房產泡沫變成了像洩了氣的氣球，失掉了信心與勇氣，對房地產市道循環週期論不敢妄言猜想，抱著極消極的態度。不管我們相信與否，我們都是活在房產市道的循環週期裏。

循環週期常見的四個階段

 要認識房地產市道的循環週期，便先要明暸當中的四個階段，大家不妨研究我們正處於那一景況：

成長階段 ---- 循環週期的第一階段是成長階段。最明顯的現象是：就業機會迅速增加、建築及租賃活動活躍、租金、資產及國民生產上升、信貸廉宜但風險開始增加、新增生意亦令市場增加競爭氣候，及居住或投資的地域擴大分散等等。

平頂期 ---- 循環週期第二階段是所謂的平頂期：企業家開始充昏了頭腦變得盲目、投資銷售活動活躍、但投資成本增加，供應與需求失掉平衡、物業回報率下降、借貸評估過份樂觀、房屋作抵押的數量增加、及租約比較寬鬆等等。

風險期---- 這是循環週期的第三期：首先，建築活動開始低迷、租金和居住率下跌、資產下降、企業機構趨向精簡改革、資產及貸款折息、業主在租賃上比較容易讓步、借貸緊縮、現金在這個時候變身為皇，最後政府會出面干預。

演變期 ---- 到了最後社會會重新重視基礎、資本額和市場重新調整定位、新生意模式出現、風險評估踏實、分散經營亦把風險減低、政府增加刺激經濟計劃，及新一代能者湧現等等。

回顧過去及現在的房產週期

所謂人無百日矯，花無百日紅，房地產的起趺是很正常的事；今日房產的興盛原頭，好大可能是日後引致衰退的後遺症。常言道物極必反，房產的興衰就是恆久地循環不息。但最重要的是，您有沒有把握過以下的房產黃金時段？

1973 – 1978：「石油禁運」、經濟蕭條，但通貨膨脹在經濟上起了化學作用，把例如黃金、食物、油和房產等物品價格不斷提升，就如黃金價格為例，1970年從每安士 $ 35 到1980年漲價近每安士 $ 800才回落。通貨膨脹也造就了樓市，房產在熱切需求下價格上升，1970 年房產中位價在 $ 25,000水平，但到 1978 年房產中位價已上升了一陪多，在 $ 55,000水平。1973 年的房產貸款利息只在 7%左右，而到了1978年貸款利息則上升到10%。

1983 -- 1988：是一個資本豐盈，金融改革及政府稅務鼓勵房產投資的年代。1981 年經濟復蘇稅款法案 (The Economic Recovery Tax Act of 1981) 是為了刺激資本投資而設立一個快速的補救系統，法案包括個人收入稅率的減少、允許商業大廈在稅務上享有貶值，給予小企業優惠和刺激儲款等等。另外，1980年存款機構解除干預和貨幣操控行動 (The Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act of 1980) 和 1982年 Garn-St. Germain 存款機構法案 (Garn-St. Germain Depository Institutions Act of 1982) 對存款和貸款協會 (savings and loan associations) 解除管制及提供更多的自由度，準許存款和貸款協會提供房產浮動利率貸款，並且第一次讓他們提供貸款給非住宅房產。 這些管理和稅務規章的變動，與發展中的經濟組合，導致了房產投機的成長。

1993 – 1998 那是一個被認為是數字式經濟、成長合併、資產變為債券的年代。但沒有忘記 1997年納稅人減輕法案 (The Taxpayer Relief Act of 1997) 在1997年通過了，自始夫婦在自住房屋每兩年可以享有 $500,000、而獨身者可以享有 $250,000免稅的資本收益。 這鼓勵廣大市民購買更高價的住宅，並且勇躍投資在第二所住宅和投資房產上。

2003-2008 房產再創高峰是因為低廉債務、以房產作抵押保證的證券和股市豐盈的「牛」市形成。2003年房利美 (Fannie Mae) 及房地美 (Freddie Mac) 購入八億一千萬 ( $81 billion) 的次按證券，但那只是一個開始；還有的是聯儲局把利息降至45年最低位，令借貸變得便宜；而聯儲局在這段期間，沒有好好使用監督管理銀行、抵押保險商和其他貸款人，還摒棄了應有的貸款標準，改為強調把房產貸款重新包裝為抵押證券。

專家推測下兩個房產的週期預景

專家認定 2013至 2018 房產成長將會由以下因素帶動：資本結構的改變、世代轉移、全球性債務的結構調整、「綠色」技術、數據存儲管理、集中知識行業和醫療保健。而 2023至 2028 房產成長將會由生命科學、生物學、Gen Y轉移、能源、人工智能、機械人學、微種田、遺傳學和水開墾因素影響帶動。另外重要的是政府在政策、稅務方面干預的角色、2012年競選結果、恐怖主義問題、全球性經濟不安、聯邦及州的債務狀態和資產水平、互聯網的信息和角色對週期亦會帶來衝擊。但基於美國人口預測會在未來 20年增加近五千萬人 (49.2 million) ，以美國在房地產上的百年基業，房產資產增長是有一定的需求。

專家注意到全球性信用危機在 2012至 2013期間可能變得嚴重，衰退可能持續到2015年後。2012 至2013年是時候在美國國內購買樓房，2015年至 2018將是時候在國際上投資房地產。按美國過往房產的週期模型，興衰總發生在國際房產週期之前二到三年。

結論

要設定戰略和方向，繼續研究和瞭解房產的週期是非常重要的。什麼時候循環週期開始或結束、個中變化﹔ 所謂時移世易，沒有兩個循環週期是相同的。問題是您怎麼利用當前和下一個房產的週期，掌握先機，取得最後的成功。

畫廊公寓住宅 (Gallery Condominium) 3月5日星期六招標拍賣

畫廊公寓住宅(Gallery Condominium) 位於西雅圖 2911 - 2^nd Avenue，遠瞻優美Elliott海灣及壯麗獨特的 Mount Rainer、近觀則有西雅圖著名景點之一的太空時針(Space Needle) 。 這全新的公寓住宅，有八成單位以告入伙，當日招標拍賣的一臥室單位約由 571至572平方英尺，買家可以參觀不同招標單拍賣位並選擇單位內廳堂及臥室的不同佈局。

若然喜歡比較大的空間，那睡房加上小室在大約883平方英尺的單位，便不容錯過。招標拍賣叫價由$175,000至$295,000。買家可利用FHA或VA財務貸款計劃。

畫廊公寓住宅在每日早上十時到下午五時，星期四延長到傍晚七時開放參觀拍賣單位及樣板房。

 

豪景地產協辦：免費增值 --- 稅務講座

2010年十二月十七日，奧巴馬總統再為國民送上史無前例的大禮：The Tax Relief, Unemployment Insurance Reauthorization, and Job Creation Act of 2010 ---- 這稅收法案設定在2012年十二月三十一日便將屆滿，您有沒有興趣及早知道這新法案在您稅務方面將會帶來什麼益處？

由二月六日 (週日)起，豪景地產協辦一系列的免費增值稅務講座。稅務講座由資深認可理財策劃師 ( Certified Financial Planner™ ) 及國税局註冊稅務師 ( Enrolled Agent ) 陸耀權先生 ( 主Mr. Terry Luk)講，陸先生在稅務、投資及保險行業服務二十三年，曾任嘉信理財 (Charles Schwab) Daly City 及 West Portal 分行投資理財顧問副總裁，亦曾就任CSE Insurance Group機構精算分析師及 AM1400 中美資訊电台理財節目中担任顧問主持 。以他豐富的理財知識及規劃實務經驗，必能令大家不用絞盡腦汁便能解決稅務上的疑問，從妥善的規劃達到正確省稅及多樣化理財策劃的目的。

 講座時間及專題如下:

2月06日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2010  年報稅注意事項
2月13日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2010  年報稅注意事項
2月20 日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2011年稅務新法例與您
3月06日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2011年股票買賣報稅新法例
3月13日(週日)	下午 2:00 – 3:00	專題：2011年稅務新法例與您

 

 

講座地點：

豪景地產 http://www.lpirealtor.com

2121-19^th Ave., Suite 103, San Francisco, CA 94116

訂座服務電話: 415-731-0303

電子郵件訂座: Lauren@lpirealtor.com

 由於座位有限，請儘早訂座。(不可擄帶小孩參加)